るう家のアメリカ不動産投資☆DOOR No. 3

アメリカで不動産投資(Buy & Hold)を本格的に始めて７年目。るう家の所有する不動産物件をDOORごとに紹介しています。

この記事ではDOOR No.3について。

DOOR No. 3

Door No. 2を購入後も私たち夫婦は次の投資物件を見つけるべく毎日リサーチしていました。

物件リサーチには不動産アプリのZillowやRealtorを使っています。

物件を探していると、上のリストにぴったりの物件がPre Foreclosureセール(競売に出る前の金融機関による差押物件)で＄85,500で出ていました。

この物件、2年前には$127,000で売りに出ていたのでかなりお買い得な物件なのを確信。

すぐに不動産エージェントに連絡を取り確認したのですが、すでにコントラクトに入ってしまっていて購入不可になっていました。こういった良い物件は市場に出るとあっという間に売れてしまいます。毎日市場をチェックしていなかった為見逃してしまいました。

諦めて他の物件を探していると、先日見つけたPre Forclosureの物件が今度は$80,500（$5,000落ち）で市場に戻ってきたというので、またすぐにオファーを出しました。

当然ですが他からもオファーがあったようで再度$90,000でオファーを出し直しましたが、別の方が私たちよりも高値を出した為に話が流れてしまいました。(´Д` )

私たちは競売となると毎回運が悪いです。。。

購入費用

すっかり忘れた1ヶ月後、なんと私たちよりもハイオファーを出した方が辞退したらしく、再びチャンスが回ってきました！！

先に行われたインスペクション（住宅審査）のレポートを見ても、これといった異常は見つからずDIY好きな私たち夫婦には簡単なアップグレードで済む内容でした。

この時はさらに値段を下げて$77,000でオファーをしました。

銀行は２回も売り損ねたのでオファーの値段を下げても受け入れてくれると確信していたからです。

すると銀行から$78,500ではどうかとカウンターオファーを出してきたので、その金額で購入の手続きが始まりました。

現状でAppraisal(不動産市場評価査定：リセールバリュー)をすると、$115,000の不動産市場評価額が出ました！

購入と同時に$36,500(市場評価額:$115,000 – 購入価格:$78,500)の含み益ということになります。

良い物件を安く購入する！これは不動産投資の鉄則です！

ローンは地方銀行に投資物件として融資をしてもらい、金利5%、15年固定金利ローン。ポイント*も4.375％の$2,746をクロージングの際に支払っています。

投資物件の住宅ローンはマイホーム用の住宅ローンと比べると金利が高くなります。
さらに頭金も25％〜と高めに設定されています。

不動産物件のアップデート

大抵のForeclosure物件は空き家の期間が1〜2年あるので物件の状態があまり良くありません。空き家になって誰も管理をしなくなると家は一気に老朽化していくからです。

また空き巣に物を盗まれたり家を荒らされたりもします。

ところがこの物件は2年間空き家だったにも関わらずかなり良い状態でした。

私たちが手をかけた箇所

上記に掛かった費用は全て込み込みで$1,700。

購入後2週間で全てのアップデートとクリーニングをして賃貸可能な状態にし、市場に賃貸募集中の広告を出しました。

賃貸として運用

こちらの物件賃貸として出したのが2月だったので、なかなかテナントが入らずに2ヶ月空室になりました。

アメリカの主な引っ越しシーズンは一年に２回あり、これを逃すと空室率が少し上がります。

まず一番多いのが夏。アメリカは9月〜5月が１学年度になるので、学校が夏休みに入ると同時に引っ越しが始まります。

その次は春休み。気候が暖かくなってくるのと学校の春休みを利用して引っ越しをします。

他にも１２月の冬休みに引っ越しをする場合もありますが、寒いのとクリスマス時期に引っ越しをしたくないというのがあるため、前者の２つに比べると減ります。

Door No.3はちょうど春になる前にテナントが決まりました。ありがたい事です。

我が家はプロパティーマネージャー(不動産管理会社)に賃貸運営を委託し、国外駐屯地へと移動。賃貸運営を自分達でする事ももちろん可能なのですが、私たちはストレスフリーな大家業を求めて、毎回プロパティーマネージャーを使っています。これで地球の裏側で時差があっても対応が可能になります。

不動産運営

お気づきでしょうか？ここでもルーキー不動産投資家の犯す間違いをしてしまいました。
なんとマイナス$6のキャッシュフローになってしまったんです。

せっかく安い買い物をしたのにも関わらず、またまたアリゲーター物件（利益を食い尽くす）を生み出してしまいました。

その当時はDoor No. 1が＄750のキャッシュフローを出していたのであまり気にしておらず、もともと早くローンを完済する予定でした。

マイナスキャッシュフローになってしまう物件を下記の本に習って、アリゲーター(利益を食い尽くす)物件と呼んでいます。

さて、何がいけないのか？

答えは明確です。

その当時よく聞いていた、アメリカの人気ファイナンス・ラジオショー、辛口CPAのDave Ramesy（デイブ・ラムジー）さんのアドバイス『住宅は１５年ローンで購入し早く完済せよ』を忠実に守っていました。＞＜

なぜならこの時はまだ不動産投資について完全なる勉強不足だったんです。

不動産投資を学ぶうちに分かったのですが、もし家を買うなら30年の固定金利で組むことをおすすめします！

デイブさんは世直しファイナンシャルアドバイザーなので、ファイナンシャル地獄から抜け出したい方は是非チェックしてみるといいです。

デイブさんのファイナンスの鉄則。『7つのBaby Step』の記事はこちらから↓↓↓

もし既に借金地獄から抜け出したという方には、投資マインドのインフルエンサーをおすすめします。

住宅ローンの完済

またしてもアリゲーター物件を作り出してしまった我が家。

そこで、私たちが取った対策がこちら！
もともと購入金額が格安だったため、購入当時から住宅ローンを繰上げ返済をし早めに返済することに集中しました。

私たちが使ったメソッド

株式への投資額は据え置きで、さらに上記のメソッドを使い倹約して出た余剰金を全て住宅ローンの繰上げ返済へ回しました。

住宅ローン完済後のDoor No. ３の現在の不動産運営状況はこちら↓↓↓

住宅ローンを完済できたことでキャッシュフローがマイナスからプラス$550に上がりました。

この物件の周辺にある賃貸が$1200〜$1300なのでまだ値上げができますが、同じテナントが入っているのであまり値上げはせず、テナント入れ替えの際に適正価格まであげようと考えています。

この物件もDoor#2、#4同様でスペシャルTaxがある物件です。残り3年でこのTaxがなくなればキャッシュフローがさらに増える予定です。

まとめ

過去の２戸はマイホームから賃貸物件へ切り替えた投資方法でしたが、このDoor No.３は投資物件として１から探したので不動産投資家として学ぶものが多くありました。

Door No.2を自宅として購入した後も、不動産アプリのZillowやRealtorを使ってターゲット地域の賃貸価格をずっとマーケティングしました。

このマーケティングによって分かった事は下記の通り（2019年当時）

ターゲット地域内にある賃貸物件の賃貸料を知ることで、1％ルールに見合う物件購入価格を把握することにつながりました。また、このお陰で、Door No.２、3、4全ての賃貸料金設定もスムーズできました。

Foreclosure（銀行差し押さえ）物件は状態が悪い・難しいと聞いていましたが、たくさんのForclosure物件を見てきてそんなに難しいことは無いなと感じました。少しの愛でみすぼらしい物件が命を吹き返すので、DIY大好き夫婦の私たちにはとても楽しい工程でした！

株式投資はかなりほったらかし運用の我が家ですが、不動産投資に関してはかなり積極的です。不動産投資は本当に奥が深く、学ぶことがすごく多いので楽しすぎてやめられません。（笑）

どんなに知識を頭に入れても行動しないことには何も始まりません。

どの資産クラスでも言えることですが、勉強するだけではなくどんどん行動に移してさらに理解を深めていきたいです。