アメリカ不動産投資はI.D.E.A.L（理想的）な資産形成方法！

よくアメリカの不動産投資家の間では不動産投資はI.D.E.A.L（理想的）だと言われています。

アメリカの不動産市場で投資を検討する際に何を期待できるのか、そしてI.D.E.A.Lがどのように投資家にとって理想的な選択肢となるのか、アメリカ不動産投資に関心がある方に向けた記事です。

アメリカ不動産投資はI.D.E.A.L（理想的）

このI.D.E.A.L（理想的）とは下記の英単語の頭文字を取ったものです。

それではこのI.D.E.A.L（理想的）の中身を一つ一つ見ていきましょう。

Income (家賃収入・インカムゲイン）

ご存知の通り、不動産投資では安定したIncome（家賃収入・インカムゲイン）が得られます。

不動産物件を賃貸として貸し出すことで、毎月テナントがレントを払い、大家である私たちには安定した家賃収入が長期的に得られます。

Depreciation（減価償却）

不動産投資は多くの節税効果があると言われていますが、その中でも最も優れた税制優遇措置はこのDepriciation（減価償却）であると言われています。

不動産は時間とともに劣化するというアメリカ国税庁の考えから、建物価格部分に税制上の耐用年数が次のように定められています。

※土地は減価償却対象外です。

つまり建物価格部分を、購入した年から27.5年間、毎年経費として償却できます。

これはペーパーロスとも呼ばれ、実際には収入がプラスの場合でも課税所得から毎年減価償却として差し引くことが可能になります。

例）　戸建てを購入しその建物価格が$300,000、年間$30,000の賃貸収入があり、Federal Income Taxブラケットが24％の場合

減価償却がない場合には

$30,000 x 24% = $7,200

減価償却が使える場合には

年間減価償却費：$300,000 ÷ 27.5年 = $10,909
課税所得：$30,000 – $10,909 = $19,091
所得税：$19,091 x 24% = $4,581

この例では$2,619節税することができました。

注意：この例は、給与収入とは別に不動産収入がある場合を想定しています。不動産所得は通常、給与所得とは別に計算されますが、合計所得に応じて適用される税率（税率ブラケット）が決まります。

特に追加の経費を支出したわけではなく、単に賃貸物件を所有・運営しているだけで享受できる税制優遇措置（減価償却）に基づいています。

さらに、経費控除を考慮した場合

賃貸物件の所有・運営に関連する経費（例：修繕費、管理費、保険料、固定資産税など）を控除できる場合、課税所得はさらに減少します。以下は経費を控除した場合の例です。

• 経費の合計額：$5,000 と仮定

課税所得：$30,000 – $10,909（減価償却費）– $5,000（経費） = $14,091
所得税：$14,091 × 24% = $3,382

この場合、減価償却に加えて経費を控除することで、所得税をさらに $1,199節税し、もともと$7,200の税金を支払うべきだっとものが$3,382まで下がり、最終的に $3,818の節税になりました。これが、不動産が税制優遇が大きい資産と言われる理由です。

また、Real Estate Professionalのステータスが認められると、減価償却費とその他経費を合わせて会計上赤字になった場合には、給与所得からも差し引くことができます。これにより、さらなる節税効果が期待できます。

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Equity（含み資産）

不動産は大きな買い物なので、大抵の場合には住宅ローンを組んで購入しますね。

大家は毎月テナントから家賃を徴収し、その一部を住宅ローンの返済に充てます。

つまりテナントは大家の代わりに住宅ローンを返済しているのです。

大家はこの不動産という名の貯蓄口座に強制的に毎月貯金をすることで、元本を返済し、Equity（含み益）がどんどん増えていきます。

Appreciation（資産価値の上昇）