るう家は夫婦揃って大の不動産好き。
まだまだルーキー不動産投資家なので、日々勉強に励んでいます。
2021年春、ずっと夢であったアパートのオーナーについになりました！
この記事では私たちが現在所有している不動産投資物件についておおまかにご紹介します。
全体図（2021年8月現在）
るうママ現在、４戸の戸建て物件とアパートを１棟所有しています！
不動産投資で一番いいのは他人のお金（OPM：Other People’s Money）を使って投資を始めることが出来ること。私たちが所有している物件も全て銀行から住宅ローンを借りて購入しました。
ご覧の通り４戸中２戸はローンを完済しています。不動産投資をしているとレバレッジを効かせ、税金の恩恵を受けながら運用していくのがいいと言われていますが、私たちはあえて完済してリスクを下げることにしました。
アメリカはハウジングクラッシュが2008年に起こり、それから数年の間、多くの方が不動産を失った苦しい時代がありました。
私たちの家計では、るうパパがもうすぐ長年勤めた軍人生活を終えるので、これから収入が減るだろうということを視野に入れて保守的な運用をしています。
それではDoorごとに見ていきましょう。
Door No. 1
自宅用として購入した一戸建て住宅。この物件は私たちがまだ不動産投資をする前に購入したものです。不動産投資をする時はしっかり計算をして、キャッシュフローが出る物件を買う事が鍵なのですが、こちらの物件は計算無しで、駐屯地移動に伴い賃貸へと変更した物件です。
ローンを支払うとキャッシュフローが良くなかったので、売りに出そうかと迷いましたが、立地が非常に良かったので別の自宅(るうパパが独身時代に買った物件)を売却した利益と貯金を使ってローンを完済しました。
Door No.1は住宅ローンがないため、毎月のキャッシュフローが一番多い物件です。
Operation Expenses（運営費）
上記の表を見てわかる通り、賃貸物件を運営するにあたり毎月運営費が掛かります。ここで少し運営費について説明します。
Property Tax （固定資産税）
不動産を持っていると必ず固定資産税を納める必要があります。これは住宅ローンを組んでいるとEscrowに含まれているのですが、この物件はローンを完済しているので年に1度自分達で税金を納めています。
年間の支払額を12ヶ月で割って毎月運営費として積み立てています。
Insurance （住宅保険）
住宅保険もローンを組んでいればEscrowに含まれていて毎月自動的に支払いますが、この物件はローンを完済しているためこちらも年に一度自分達で保険会社に支払っています。
税金と同じく年間の保険額を12ヶ月で割って運営費として積み立てています。
Property Management Fee（不動産管理費）
私たちは賃貸収入の10%を不動産管理会社に支払ってストレスフリーな大家業を運営しています。
不動産管理会社のサービスに含まれるものは:
- テナント(入居者)の募集&選別＆決定
- 賃貸契約の手続き(新規・更新・終了)
- 家賃集金
- テナントとの連絡
- メンテナンス全般
不動産管理を全て自分達でする事も可能なのですが、24時間365日いつ問題が起こるか分からないのが大家業。これが嫌で大家にはなりたくないというのが実情です！転勤族のるう家はストレスフリーを求めて全て不動産管理会社に業務を委託しています。
Maintenance Fee（修繕費）
メンテナンス費は各物件によって変わってきます。こちらの物件は2013年と築の浅い物件なので、メンテナンス費用があまり掛かりません。賃貸料の5%で計算して積み立て、小さな修理が必要になった時にすぐにでも修理ができるようにしています。
Capital Expenses（大型修繕費）
上記のメンテナンス費と分けて積み立てているのがこのCapEx(大型修繕費)。エアコン、ヒーター、大型家電、屋根等、建物を維持する為に必要な費用を5％積み立てています。（物件の築年数によって％を変えます）
Vacant Fee （空室費）
空室になった場合でも、住宅ローン、光熱費等を大家は支払わなくてはいけません。また、次のテナントを入れるために現状維持の状態までメンテナンスをする必要があるので必ず費用に入れておきます。
不動産を運営する上で必要不可欠な経費として毎月賃貸収入の５％を積み立てています。（物件の稼働率によって％を変えます）
キャッシュフロー（運用益）
賃貸収入から全ての経費を差し引いた額がキャッシュフロー（運用益）
上記の経費の他にも賃貸物件によってはHOA（Home Owner’s Association)*、光熱費、Lawn Care費*等がありますが、私たちが所有する物件は全てHOAはない物件、光熱費やLawn Careはテナント持ちなのでこれらの経費は掛かっていません。
*HOAとは日本でいう共益費のようなものです。コミュニティ内にバス停やプール、コミュニティセンター、テニスコートなどがあったりすると、その管理費用として支払います。
*Lawn Careはその名の通り芝の管理費です。一戸建ては庭付きが多いので、芝生の管理が必要になってきます。また冬になるとSnow Removal(除雪作業)の費用が発生する場合もあります。コンドを買うとこの費用がHOAに含まれている場合もあります。
よく周りで大家業をして失敗した話を聞いたことはありませんか？これは上記の必要経費を考えず不動産運営をした事が大きな原因です。家賃から住宅ローンを引いただけの差額をキャッシュフローと見越し、問題が出た時に対応出来なくなってしまったためです。
るうママ引越し等の理由により持ち家を賃貸にしたい場合は、必ず上記の必要経費を頭に入れ、それでもキャッシュフローが出る場合のみ賃貸にする事をおすすめします。
Door No. 2
こちらも自宅用として購入した物件。
購入当時はマイナスキャッシュフロー（マイナス117ドル/月）のアリゲーター物件(運用益を食い尽くす)でしたが、2021年3月にリファイナンスをしてプラスキャッシュフローに変わりました。
毎月のキャッシュフローがマイナスのアリゲーター物件となっていた原因は、15年の住宅ローンでの購入により毎月のローン負担額が大きくなってしまったためです。
この対策として、2021年3月に住宅ローンのリファイナンス（借り換え)をし、30年の固定金利（30-year Fix-Rate)になり、当時の低金利の恩恵を受け金利も自宅用として購入した時よりも低く抑えることに成功しました。
Door No. 3
この物件は初めから投資目的で探して購入した完全なる投資物件です！私たちはこの物件をForclosure(フォークロジャー)で安くで購入することができました。
投資物件という事で住宅ローンの金利が5%と高かった為、ローン完済する事に集中し11ヶ月で完済できました。
住宅ローンがないのでこの物件もキャッシュフローが大きくなっています。
Door No. 4
Door No. 3とDoor No.4は実は同じ建物です。Duplex(デュープレックス)一つの建物に2世帯入ったタイプ)と言って通常の一戸建てよりも安く購入できるので人気です。私達の所有するDuplexは隣り合わせ2階建てのタイプになります。
実はDoor No. 3を購入する時に、お隣のオーナーに連絡を取りました。その時は120,000ドルだったら売ってもいいと言われたのですが、そうなると運用益が取れないので買うのを諦めました。
ところがなんとその8ヶ月後、オーナーから直接連絡があり90,000ドルで私たちに売りたいとオフマーケット(市場に出ず売買)で逆オファーがありこの物件も安く購入することが出来ました。
この物件のさらに良かったところは、長期のテナントが一緒についてきたので、新しいテナントを募集する手間なく購入したその日から利益が入ってきました。
キャッシュフローも毎月207ドルあるのでとても満足しています。
ちなみに住宅ローンを組んで不動産投資をする場合、月に最低100ドルキャッシュフローがあればとよい投資と言われています。
Door No. 5〜10
Door 5〜10は、6世帯アパート１棟です。
リアル版モノポリーの要領で、家を４軒買ったら次はホテルというルールに従ってアパートを購入しました。
2021年不動産の在庫不足で購入まで労力と時間を要しましたが、数多くの物件を見て周りようやく購入に至ることきました。
マルチファミリーは購入資金は大きいですが、一つ屋根の下の管理なので、購入手続きや諸費用が1回で住みました。6世帯なので、これが戸建てだったら6回のハッスルが1回で済んだということになります。メンテナンスも全て一つなので、屋根の張り替え等も1回で住み管理が楽になります。
約2年ほど保有して、6部屋中の5部屋をリハブしましたが、あまり経営が思わしくなかったことやテナントトラブルなどでストレスが溜まり2023年春に手放す事にしました。
詳しいアップデートは直面している訴訟問題が解決してから書きたいと思います。
まとめ
るうママ株式投資は株が暴落してしまうと自分の意思とは別に資産が減ってしまいますが、不動産投資は自分達の力量次第で資産運用をよりコントロールできます。
株式投資よりも手は掛かりますが、税金の恩恵も受けられる素晴らしい資産運用方法です！
2021年８月現在、るう家の不動産の純資産(資産ー負債)は562,757ドル。
いい物件を安く買えた事、インフレーションとも連動して不動産価格の上昇で購入時よりトータルで推定113,600ドルの純資産が増えたことになります。
毎月のピュアキャッシュフローは1,966ドル。
＊ ピュアキャッシュフローは全ての経費を引いた後の利益
株式投資がメインのFIREムーブメントですが、私たちのように資産クラスの違う不動産とミックスする事も可能です。
我が家を例に取って見ると・・・
我が家の毎月の必要生活費は$7,500。
ここから$1,966を差し引くと、実質$5,534。
$5,534 x 12ヶ月 x 25＝$1,660,200が 株式資産のFIナンバーになります。
毎月のキャッシュフロー（不労所得）が増えれば増えるほど、FI ナンバーは小さくなります。
不動産投資によって得たキャッシュフローは全て次の不動産投資用の頭金もしくは株式に再投資、そして50歳までに完全FIRE（Fat FIRE)を目指しています！！
この記事では、キャッシュフローをメインに書きました。不動産投資では他にも重要な利益率の計算式があるので別記事にて書いていこうと思います。
以上、現在のるう家の不動産投資の全貌でした！
読んでいただきどうもありがとうございます！
私たちが不動産投資物件を買う為に参考にした本はこちらです。
アメリカで不動産投資といえばBiggerPockets！ブランドン・ターナー著書の『The Book on Rental Property Investing』はアメリカ不動産投資のノウハウがとても分かりやすく書かれています。ぜひ参考にしてみてください↓↓↓
そして、私の大好きなコーチこと、チャド・カーソン著書の2冊も大変おすすめです！↓↓↓
