るう家のアメリカ不動産投資☆DOOR No. 2

アメリカで不動産投資(Buy & Hold)を本格的に始めて５年目。

るう家の所有する不動産物件をDOORごとに紹介しています。

この記事ではDOOR No.２について。

DOOR No. 2

この土地に引っ越してきて最初の１年、私たちは賃貸物件にテナントとして住んでいました。

ところが駐屯が長引くことが決まったので、賃貸をやめ家探しをすることを決意。

ちょうどこの頃は、不動産投資の勉強を始めたばかりだったので何もわからない手探りの状態から家探しを始めたのです。

下記が我が家の物件探しリスト(Must Have List)

子どもがもともと通っていた学区があまり広くなかったので、売りに出ている物件が少なくて家探しに時間がかかりました。

この時、投資物件として一番気に行ったのは３Plex（三世帯住宅）で３階建ての建物に３世帯が壁を共有するコンドータイプの物件。もしこの物件を購入していれば、ハウスハック*が可能でしたが学区外になる為諦めました。

そこで私たちが見つけたのが、子供の学校から歩いて通える距離にある3ベッド・2バスルーム、未完成の地下室がある物件でした。

賃貸物件を探す時の目安の一つとして1％ルール*があるのですが、この時はどうしても1％に見合う物件が見つからなかったので、それでも賃貸として将来性のあるリーズナブルな物件とみて購入に至りました。

購入費用

この物件はコンベンショナルローンで購入。

コンベンショナルローンとはアメリカの一般的な住宅ローンのことです。

基本的には住宅購入価格の20％を頭金として用意する必要があります。(VAやFHAなど頭金が少ないローンもあります)

この当時よく聞いていたアメリカの人気ファイナンス・ラジオショー、辛口CPAのDave Ramesy（デイブ・ラムジー）さんのアドバイス『住宅は１５年ローンで購入し早く完済せよ』を忠実に守り、私の貯金から63,000ドルを頭金として入れ、100,000ドルの15年の固定金利ローンで組むことにしました。

そう、この時はまだ不動産投資について完全なる勉強不足だったんです。

ちなみにデイブさんのファイナンスの鉄則。『7つのBaby Step』の記事はこちらから↓↓↓

Live in Flip

この物件は築１０年ちょっとのアメリカ不動産としてはわりと新しい方の物件だったのですが、至る所に設計ミスがありました。

アメリカのハウジングクラッシュが起きる少し前の建設ラッシュ中に建てられ、細かいところは気にしないでどんどん売っていた時代の物件です。

内装は暗く、キッチンキャビネットに至っては、食洗器に引っかかって開かない扉が存在していました。（笑）

前の住人の大型犬が裏庭の土を掘り起こし、芝生もまったく生えていないといったひどい状態でした。

我が家が不動産投資を学ぶ上で取り入れたのが、Live in Flip。その後賃貸として貸し出したので正確には「Live in Flip then Rent」。

上のリストを書きながら、こんなにたくさんアップグレードしたのかとちょっとびっくりしました。全部屋なにかしらアップグレードしています。

アップグレード完了後は、家中に光が入りかなり明るくなりました。

アメリカ人は家の中を暗くして、間接照明で生活する人が多いように見受けられますが、私は日本人なのでこの暗さがどうもしっくりきません。洞窟にでも住んでいる気分になり気持ちも暗くなるので、とにかく自然光が入って家が明るくなるよう努力しました。

賃貸として運用

毎度のことながらまた転勤が決まり、この物件も賃貸へと切り替えました。

『For Rent（テナント募集）』を出した翌日にはテナントが決まりました。←嬉しすぎます！

プロパティーマネージャー（不動産管理会社）に賃貸運営を委託し、国外駐屯地へと移動。

賃貸運営を自分達でする事ももちろん可能なのですが、私たちはストレスフリーな大家業を求めて、毎回プロパティーマネージャーを使っています。これで地球の裏側で時差があっても対応が可能になります。

不動産運営 2018年〜2021年3月

それではこの物件の不動産運営を見ていきます。

THEアリゲーター物件（利益を食い尽くす）です！

なんとマイナスキャッシュフローの物件になってしまいました。

一番の失敗は、15年住宅ローンを組んで購入した事にあります。15年ローンでローンを組むと毎月の返済額が大きくなる為、必然的にキャッシュフローが下がってしまいます。

このマイナスキャッシュフローをプラスに変える為、2021年3月にキャッシュアウト・リファイナンスを行いました。

不動産運営 2021年4月〜

さて、2021年3月末にリファイナンスを行い、その後のアップデートです。

投資物件用の住宅ローンは基本割高になりますが、2021年の低金利時代を利用して以前の住宅ローンよりも金利が安くなりました。さらに住宅保険の見直しを行ったことで保険料が下がったのでEscrow額も下がりキャッシュフローが増えました。

この物件はスペシャルTAXがある物件で、後４年すればこのスペシャルTAXがなくなります。そするとキャッシュフローがもう少し上がる予定です。

最後に、キャッシュアウト・リファイナンスで現金化した＄62,729.19はどうなったのか？

実はこのお金でDoor#4の住宅ローンを完済しようと考えていたのですが、BRRRR戦略を使って次の投資物件（アパート）への資金へと回すことに。

BRRRRでキャッシュアウトしたお金を使って、アパートを１棟購入することができました。

まとめ

ホームデポ、LAWS、MENARDなどのホームセンターに行けばなんでも揃う！

このように、自分たちでDIYをしてアップグレードを施したので、経験値として得るものが多かった物件になりました。

どうやって直したらいいか。どうやったら効率がいいか、どうすればコスパを下げれるか、ここはプロに任せる場所など、実際にDIYでフリップをすることで多くの事を学ぶ事ができました。

家のアップグレードや修復は素人でもやればできる。分からない事があれば全て「 How to ~~~」でYouTubeを検索すればなんでも見つかります。まずはやってみて、できなかったらプロにお願いすればいいのです。

おすすめのYouTubeチャンネルはこちら。
ジェフさんが教えるDIY『Home RenoVision DIY』好きすぎてずーっと見ていられます。

何事も経験！この物件は私たちのDIYスキルレベルが1から7位まで上がりました！

毎日楽しみながら学び、さらに人生経験まで上がったので私たち自身への投資ともなりました。

株式投資は株価が下落すると株価がまた回復するまで待つしか方法はありません。

一方、不動産投資のメリットは手間がかかる分、自分たちである程度のリターンをコントロール出来るところにあります。利益が悪ければ対策を考え、プラスになるよう行動すればいいのです。

我が家の不動産投資全貌はこちらから