るう家のアメリカ不動産投資☆DOOR No. 4

アメリカで不動産投資(Buy & Hold)を本格的に始めて7年目。るう家の所有する不動産物件をDOORごとに紹介しています。

この記事ではDOOR No. 4について。

DOOR No. 4

DOOR NO. 4とDOOR NO. ３は壁で住居を分けたSide By Sideスタイル(左右横割り)のDuplex（2世帯住宅）です。

アメリカではこういった集合住宅（マルチファミリー）はお値段もリーズナブルなので人気な物件の一つです。

アパートとは違い音漏れもほとんど無く、庭付き、車庫付き等、様々なタイプが売られています。

このDuplexのもう片方、Door No.3のお話はこちらから↓

購入のいきさつ

いきなり連絡があったわけではなく、実はDOOR No.３を購入した2018年12月にこの家主に電話を掛けたんです。

アメリカでは不動産情報はパブリック・レコードに一般公開されていて、誰でも調べようと思えば物件情報について知ることが出来ます。

そういった面でも不動産売買はとても透明性が高く安全に出来るので、日本のように不動産投資のぼったくりというのが少ないです。

私はこのターゲット地域のマーケティング済みで、このタイプのDuplexの賃貸料は平均＄1,100〜でした。家主の希望売り価格の120,000だと１％ルール*に当てはまらなかった為、この時はオファーは出さなかったのですが、今後売りに出す時はぜひ連絡してほしいと伝えておきました。

このようなやりとりをしていたお陰で家主は私たちのことを覚えており、半年後にこの物件を$90,000で手放したいと逆オファーしてきました。

まさか本当に売る気になるとは思っていなかったのと、かなり安値の$90,000（半年前は希望価格＄120,000と言っていた）で売ってくれるというので即決で購入手続きに入りました！！

良い物件を安く購入する！これは不動産投資の鉄則です！

購入費用

そのままの状態でAppraisal(不動産市場評価査定：リセールバリュー査定)をすると、$98,500の不動産市場評価額でした。

購入と同時に$8,500（市場評価額:$98,500 – 購入価格:$8,500)の含み益になりました。すでに所有しているもう片方が$115,000と評価が出ているので、アップグレードすればさらに価値は上がります。

賃貸としての運用

この物件のさらにいい点は、テナント（入居者）が引き継ぎできたこと！

この入居者はこれまで一度も賃貸料の遅延なくこの家に10年住んでいる家族です。

テナントのターンオーバー（入れ替え）無しで物件購入すると、空室期間が無いので購入したその日から賃貸料がもらえ、不労所得が発生します。

購入から2020年末までの運営

この物件は30年固定金利ローン、金利4.125%で組みました。その為、先に購入したDoor No. 3に比べると住宅ローンの返済額が少ないです。

この物件を購入しDuplex（二世帯住宅）を建物すべて所有した事になったので、保険料が大幅に下がりました。

このように繋がった建物の片方だけを所有していても、建物全体が火事にあった場合に備えて建物全体を保証する保険に加入しなくてはいけません。

建物全体を所有したことによってDoor No. 3とNo. 4の保険料が$1,241/年間から$843/年間と合わせて$796もお得になりました！

2023年8月現在の運営

2023年までに賃貸料の値上げを行い少しキャッシュフローが増えました。

長く住んでいるテナントさんでペットもいるので、感謝を込めて裏庭にフェンスを設置したり、更新時の値上げ大幅に上げないように心がけていて、周辺地域の賃貸料と比べるとお得な価格になっています。

まとめ

以前までは不動産購入は高額の為、購入の際ドキドキしていました。

この物件から肝っ玉がでかくなったのかあまり不安を感じなくなり、どちらかというととても楽しくワクワクしていました。特にこの物件は購入時からキャッシュフローがプラスになる事が分かっていたので自信もあった為だと思います。

さすがに今回は30年固定金利ローンで組みました。

別記事で書きますがアメリカでは不動産を所有しているとかなりの節税効果に繋がり、住宅ローンの利子は全て税金控除の対象になります。

購入時の内見はテナント入居中だと、立会いをしてもらって何度か家に入れてもらうのでテナントに負担がかかってしまいます。少し申し訳なく思いましたが、賃貸契約書にこういった事も書かれているのですべてスムーズにできました。

初めて家主さんからの逆オファーという、オフマーケットディール（未公開物件）を経験しました。

市場に出てしまうとすぐに他の不動産投資家や家探しをしている人たちが群がってくるので、市場に出さすに売ってくれた家主さんに感謝です。

アメリカ不動産はなんと言っても人脈が大切です。チームを作る事で、手続きがとてもスムーズに行きます。

不動産エージェントはディールがあると、声をかけてきてくれます。

同じ融資機関、特に地方の銀行と信用を築き上げれば、楽に融資をしてくれるようになります。

インスペクションの検査員との関係を築けば、インスペクションの際にどこを見ているのか教えてくれるので物件探しをする時に大変役に立つ情報をもらえます。

修理工の方も、どんな風に直すのか質問すると教えてくれるのでDIY好きな私たちにはかなり有益な情報です。

今回は住宅保険についても学べました。集合住宅（Multi Family）を買うなら建物ごとがお得。保険料がこんなにも違うのかと驚きました。

保険に限らず、集合住宅（Multil Family）は１棟まるごと購入すると戸建てを１軒買うよりも、クロージングの手数料、税金、保険料がお得になります。

モノポリーゲームのルールに基づいて、次に購入すべきはMulti Family Regidence（集合住宅/アパート）。

なんだか不思議な感覚なのですが、ゲームをしているようでとても楽しいです。
これだから不動産投資はやめられない！！

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