米軍ベネフィット『VAローン』で家を買う！

VAローンとはアメリカの現役軍人や除隊・退役軍人、その家族が利用できる住宅ローン制度で、VA（Veterans Affairs：退役軍人省）が保障する軍人ベネフィットの中でも最も素晴らしいものの一つだと言われています。

一般の住宅ローンよりもローン資格の基準が低く設定されており、頭金やモーゲージ保険などがお得になっているので、PCSによる引越しの多いミリタリーライフに最も適した、懐にも優しい住宅ローンとなっています。

この記事ではVAローンを利用する際に必要な基本知識から、申込手順、他のローンとの比較までを解説します。VAローンのメリットを最大限に活用し、スムーズにマイホームを手に入れるための準備が整うはずです。

VAローンを検討している方や、これからマイホーム購入を計画している方のために、出来るだけ分かりやすく説明していきます。VAローンを正しく活用して、マイホームを手に入れましょう！

VAローンとは？

VAローンは現役軍人や除隊・退役軍人、そしてその家族を対象にマイホームの購入やリフォームをサポートするための住宅ローン制度です。（この記事では米軍人をまとめてベテランと呼びますのでご了承ください）、

通常の住宅ローンと異なり、VA（Veterans Affair：退役軍人省）がローンの一部を保証してくれるため、頭金なしで住宅を購入できたり、民間ローンよりも低金利で借りられるのが特徴です。また、手数料が少ない点も大きなメリットとなっています。

VAローンでは、マイホーム購入用としてお金を借りる時、「お金を返せなくなった場合、VAが一部を責任を持って返しますよ」と貸し手の金融機関に約束するという形でローンを保証します。

たとえば、あなたが友達にお金を貸すとき、その友達の家族が「もしこの子が返せなかったら、私が代わりに返すから安心して貸してね」と言ってくれたら、安心してお金を貸せますよね？それと同じように、VAが「この人が返せなくなった場合は、私たちが一部を保証します」と言っているので、金融機関はリスクが少なくなり、借り手に優しい条件でお金を貸してくれるのです。

この「VAの保証＝バックアップ」があるからこそ、ベテランは頭金なしや低い金利で家を買うことができるのです。

VAローンのベネフィット

それではVAローンのベネフィットを見てみましょう。

このようにVAには多くのメリットがあります。それぞれ見てみましょう。

頭金不要

通常、住宅ローンでは頭金が必要ですが、VAローンではその必要がありません。これにより貯金が少ない家庭でも住宅を購入しやすく、特に初めてのマイホーム購入に最適です。

PMI（Private Mortgage Insurance：プライベートモーゲージ保険）が不要

一般的に頭金が少ない場合、モーゲージに加えPMI（プライベートモーゲージ保険）が必要ですが、VAローンでは不要です。そのため月々の支払いを抑えられ、家計に優しい制度となっています。

PMIは、頭金が20%未満の場合に必要な保険です。借り手がローンを返済できなくなった際に、貸し手を保護するためのもので、借り手が毎月の支払いに加えて保険料を負担します。頭金が20%に達すると、PMIは解除されることが一般的です。

低金利

VAローンは、一般の住宅ローンよりも低金利で提供されます。これにより毎月の返済額が少なくなり、総支払額も抑えられます。長期的なローンではこれは大きなメリットです。

早期返済ペナルティーがない

VAローンでは、早期に返済してもペナルティーは発生しません。臨時収入やボーナス等で繰り上げ返済をしてローンを早めに返済することができ、利息を節約できます。

融資限度額の条件なし

2020年以降、VAローンには融資額の上限がなくなりました。これにより高額な物件でも頭金なしで購入できる可能性が広がりますが、貸し手が設定する基準により、所得やクレジットスコアに応じた制限があること、既存のVAローンの残高なども関係があります。

クレジットスコアの基準が緩やか

VA自体は最低クレジットスコアを設定していませんが、貸し手ごとに異なる基準が適用されます。一般的には620点程度のクレジットスコアだとVAローンが承認されやすいとされています。これは他の住宅ローンに比べて柔軟な基準となっています。

クロージングコストの削減

VAローンでは、クロージングコストの一部を売主や貸し手が負担でき、最大で購入価格の4％までを負担してもらうことが可能です。これにより購入者の初期費用が軽減されます。

ローンの引き継ぎ（アサンプション）が可能

VAローンは、低金利であった売り手のローン条件をそのまま次の購入者に引き継ぐことが可能です。現在のような高金利の世の中では、新たな購入者にとって大きなメリットとなりえます。

条件によりVA Funding Fee（VAローン手数料）免除あり

通常、VAローンにはFunding Fee（VAローン手数料）がかかりますが、軍務中または軍務に関連する障害を持つベテランやその配偶者、パープル・ハート章（名誉戦傷章）受章者はこのVA Funding Feeが免除されることがあります。この免除により、初期費用をさらに抑えることができます。

VAスタッフによるサポートへのアクセス

VAはローン返済が困難になった場合にサポートを提供しています。特に経済的な困難に直面した際、ローンの調整や再編成をサポートし、差し押さえを避けるための相談が可能です。これにより、借り手は安心してVAローンを利用することができます。

EEM（Energy Efficiency Mortgage：エネルギー効率改善融資）

EEM（Energy Efficient Mortgage）は、住宅のエネルギー効率を改善するための費用をVAローンに追加できる制度です。最大6,000ドルまでの費用がローンに組み込め、光熱費の削減が期待されます。ただし、月々の支払いが少し増える場合があります。

VAローンと他のローンの違い

	VAローン	FHAローン	コンベンショナルローン	USDAローン
頭金	なし	最低3.5％	一般的に最低3~20％	なし
PMI（プライベートモーゲージ保険）	不要	必要	頭金が20％未満の場合必要	PMIの代替（保証料）あり
金利	低金利	FHAが設定する基準に基づく	クレジットスコアにより変動	低金利
クレジットスコアの基準	明確な最低スコアなし（貸し手によるが一般的に620以上）	一般的に500～580以上が必要	一般的に620～700以上が必要	一般的に620以上
融資限度額	制限なし（貸し手の基準に依存）	地域によって上限あり	地域と借り手の信用力による	所得と地域による制限あり
保証	VAによる保証	FHAによる保証	なし	USDAによる保証
手数料	VA Funding Feeあり（免除条件あり）	UFMIP（Upfront Mortgage Insurance Premium）あり	PMIが適用される場合、保険料がかかる	保証料あり
早期返済ペナルティー	なし	なし	なし（ただし貸し手による場合あり）	なし
アサンプション（ローンの引き継ぎ）	可能（低金利の条件で引き継ぎ可能）	可能（FHA基準の条件で引き継ぎ可能）	通常は不可	一般的に不可
対象者	ベテランとその家族	初めて家を購入する人、低・中所得者向け	一般向け	農村部または指定地域に住む、低・中所得者
資産要件	資産がなくても可能	資産が少ない借り手でも利用可能	通常は一定の資産が必要	資産がなくても可能
対象地域	地域制限なし	地域制限なし	地域制限なし	農村および特定の郊外地域
購入できる住宅タイプ	マルチユニットの最大４世帯まで（そのうちの１世帯に自宅として居住することが絶対条件）	マルチユニットの最大４世帯まで（そのうちの１世帯に自宅として居住することが絶対条件）	マルチユニットの最大４世帯まで（そのうちの１世帯に自宅として居住することが絶対条件）	1世帯のみ（自宅として居住が絶対条件）

VAローンが使えるのは誰か？

VAローンはベテラン、そしてその家族が利用できる特別な住宅ローンプログラムです。

①の条件に加え、②の条件が一つでも当てはまればVAローンを使うことができます。

　　① 　VAローンで購入する家に居住すること

　　②　以下のいずれかの条件を満たすこと

上記に加え、「名誉除隊（Honorable Discharge）」または一般除隊（General Discharge）でなければなりません。以下のような場合はVAローンの資格を失う可能性があります：

• 不名誉除隊（Dishonorable Discharge）
• 軽罪除隊（Bad Conduct Discharge）

ただし、特定の状況下では除隊の見直しができる場合もありますので、VAに確認することが推奨されます​

注意: 　上記の条件を満たしていても、VAローンを利用するためには、信用情報や収入の要件も満たす必要があります。VAは最低クレジットスコアを設けていませんが、多くの金融機関はクレジットスコアを基に金利を設定します​

VAローンが使えるかどうかはCertificate of Eligibility（COE：資格認定証明書）を取得し証明できます。

Certificate of Eligibility (COE)

VAローンの利用条件に当てはまれば、金融機関に「私はVAローンを使う資格がありますよ」「どれだけのローン資格がありますよ」と証明する書類Certificate of Eligibility（COE：資格認定証明書）を用意して金融機関に提出する必要があります。

COEを取得するには次の３つの方法があります。

1. 金融機関を通して用意：ローンを組む金融機関がオンラインシステム（WebLGY）を使ってこのCertificate of Eligibilityを取得できる場合もありますので金融機関にそのオプションがあるか確認してみてください。
2. オンライン：VAのオフィシャルサイトから申請
3. 郵送サービス：通常よりも時間がかかりますがVAに直接VA Form 26-1880 (Request for Certificate of Eligibility)を送って依頼することもできます。

COE申請の際に追加書類が必要な場合には、退役及び除隊軍人はDD214、現役軍人はStatement of Service（勤務証明）を用意します。

その他の資格者はここでは省略しますが、VAのオフィシャルサイトからご確認ください。

VAローンのタイプ

住宅の購入はもちろん、建設、改善、修理、そして住宅ローンの借り換えなどにも使うことができます。

VA Purchase Loan：住宅購入ローン

VAローンの中でも最も利用されている住宅購入ローンです。

このローンを利用すればマルチユニットで最大４ユニット（4世帯分）の住宅を購入でき１ユニットに自分が居住することを絶対条件に、残りのユニットを賃貸に出すことも可能です。さらに、頭金なし、金利が低い、PMIなしなどのベネフィットが提供されており、住宅購入にとって非常に有利な選択肢となります。

Interest Rate Reduction Refinance Loan（IRRRL)：リファイナンスローン

アメリカでは購入した時の住宅ローンよりも金利が低くなるとリファイナンス（借り換え）をする人が多いです。VAローンでもリファイナンスをすることで既存の高い金利から、低い金利へとリファイナンスをし、より有利な条件に変更できます。

VA Cash-Out Refinance：キャッシュアウト・リファイナンス

アメリカではしっかり管理をしていれば住宅の価値が年々上がることが一般的です。また、月々のローンの返済を続けることで負債が減り、家の純資産（エクイティ）も増えていきます。通常、売却する際にこのエクイティを手にすることができますが、キャッシュアウト・リファイナンスを利用すれば、家を売却せずに、家に溜まったエクイティを現金として引き出すことができます。この現金は家のリフォームや、教育費、借金の返済など、何にでも自由に使うことができます。

VAローンのその他のオプション

主な3つのVAローンの他にも、VAはさまざまなオプションローンを提供しています。

VA Construction Loan：新築建設ローン

VA Construction Loan（新賃建設ローン）は、新しい住宅を建設するために利用できるVAローンです。このローンでは、家を新たに建設するための費用をカバーします。頭金なしで利用でき、通常のVAローンと同様に低金利が適用されます。家の建設が完了した後に通常のVA住宅ローンに切り替えられます。

VA Energy Efficient Mortgage（EEM）：エネルギー効率改善ローン

EEM（エネルギー効率改善ローン）は、VAローンに追加できる制度で、住宅のエネルギー効率を向上させるための改善費用を含めることができます。最大6,000ドルまでの改善費用を借りることができ、光熱費の削減が期待されます。

Alteration and Repair Loan：改修・修理ローン

Alteration and Repair Loan（改修・修理ローン）は、既存の住宅の修理や改修に使えるほか、住宅購入時にも利用できるローンです。購入費用と改修費用を一緒に借りることができるため、購入直後にリフォームが必要な物件でも、このローンを活用して一括で資金を調達できます。住宅の機能性や安全性を向上させるために、購入時から改修まで柔軟に対応できるのが特徴です。

Farm Residence Loan：農場住宅ローン

Farm Residence Loan（農場住宅ローン）は、退役軍人が居住を目的とする農場住宅を購入、建設、修理、改修、または改善するために利用できるVAローンです。また、既に所有している土地に農場住宅を建設するためにも使用できます。ただし、このローンは農場の住宅部分のみを対象としており、農場運営に必要な納屋やサイロ、農機具や家畜などには適用されません。もし農業収入をローンの支払いに充てる場合、貸し手が申請者の農業運営能力を評価する必要があります。

Loan Assumption：ローンの引き継ぎ

Loan Assumption（ローンの引き継ぎ）は、既存のVAローンを他の借り手が引き継ぐ制度です。新しい購入者は、低金利や有利なローン条件を引き継ぐことができ、売主にとっても買主にとってもメリットがあります。

Native American Direct Loan：アメリカ先住民ダイレクトローン

Native American Direct Loan（NADL：アメリカ先住民ダイレクトローン）は、アメリカ先住民の退役軍人とその配偶者が、Federal Trust Land（信託地）にある住宅を購入、建設、改修するために利用できる特別なローンです。頭金なし、PMI不要、低金利で提供され、VAが直接貸し出します。このローンを利用するには、申請者がアメリカ先住民またはアメリカ先住民の配偶者であり、信託地に住むことが条件となります。

VAローンの手続きの流れ

VAローンを利用するための主な手続きは、以下のステップになります。

アメリカでの家の購入について詳しく書いた下記の記事もぜひ参考にしてみて下さい。

家購入の際にかかる諸経費については、長くなるので別記事に書きたいと思います。

まとめ

VAローンはベテランとその家族にとって非常に有利な住宅ローンです。

頭金不要、低金利、PMI不要など、一般の住宅ローンにはない多くのメリットが提供されています。

また、住宅の購入だけでなく、リファイナンスや修理・改修にも利用可能です。手続きの流れも比較的スムーズで、資格証明書を取得し、適切な貸し手を選んで進めるだけです。

自分や家族の将来のために、VAローンを上手に活用することで、安心して住宅を購入することができます。

他にも、ベテラン向けのベネフィットとして住宅購入資金を提供する州、群、市などがありますので、住宅購入をお考えの方は購入する地域にそのようなベネフィットがないか確認するようにして下さい。

よくある質問

VAローンを利用するために最低クレジットスコアは必要ですか？

VA自体はクレジットスコアの最低基準を設けていませんが、多くの貸し手は620点程度を基準としています。クレジットスコアが低い場合でも、貸し手によってはVAローンが承認されることがあります。

頭金なしでも本当に大丈夫ですか？

はい、VAローンでは頭金が不要です。VAが貸し手に対して保証を提供しているため、頭金がなくてもローンを組むことが可能です。

クロージングコストはどれくらいかかりますか？

クロージングコストは一般的に購入価格の2〜5%が目安です。VAローンでは、クロージングコストの一部を売主や貸し手が負担する場合もあります。

VAローンは何回でも利用できますか？

VAローンは複数回利用することが可能です。ただし、特定の条件を満たしている場合や、以前のローンが完済されている場合に限ります。

日本人の私も一緒にローンが組めますか？

はい。もしベテランがVAローンの資格を持っている場合、配偶者が外国人でも「合法的な居住資格」を持っていれば共同申請者（Co-borrower）としてVAローンを申請することができます。

アメリカ国外でVAローンを使って家を購入できますか？

いいえ。VAローンを利用してアメリカ国外で不動産を購入することはできません。VAローンはアメリカ合衆国及びその領土や自治領（プエルトリコ、グアム、米領バージン諸島、アメリカ領サモア、北マリアナ諸島）内にある物件に限られています。

参考サイト：

https://www.benefits.va.gov/homeloans

1. 現役任務には、Title 10 U.S.C.に基づくActive Guard Reserve（AGR）が含まれます。 ↩︎
2. 詳しい詳細はM-26-1 Capter 7に記載されています。 ↩︎

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